賃貸と持ち家、どちらが得か？
ヘーシロー。は、
意外とシンプルだと思っている。
持ち家と賃貸、
お互いのコストを
比較すれば、
どちらが安いか分かる。
賃貸の毎月のコスト
まずは、
賃貸物件のコスト。
こちらの方は、
とてもシンプル。
毎月の家賃と、
契約の更新コストを
月平均したものを
足し算すれば、
月あたりのコストが
算出できる。
例えば、家賃14万円。
二年に一回更新料: 14万円
の場合、
(14×24ヶ月 + 14)万円/24ヶ月
＝約14.6万円
となる
持ち家の毎月のコスト
持ち家の方は、
かなり煩雑ではあるが、
売った値段から、
下記の6つのコストを引いて、
住んでいた期間で
割れば、毎月のコスト
が算出できる。
持ち家の主なコスト:
- 購入費(買った値段)
- 購入時の諸費用
(仲介手数料や税金、登記費用等) - 住宅ローン金利の累計
- 管理費や修繕費等の累積(固定資産税含む)
- 売却時の諸費用
(仲介手数料等) - 売却による税金(主に譲渡所得税)
(印紙税や住民税もある)
例えば、
4700万円で買った家に
10年住み、4200万円で
売却したと仮定しよう。
すると、
売った値段は4200万円。
そこから、
1～6を引かなければ
ならない。
1～6を下記のように
仮定する。
- 購入費: 4700万円
- 購入時の諸費用: 100万円
(住宅ローン保証料:借り入れの2%くらい
と、登記費用: 40万円くらいと仮定) - 住宅ローン金利の累計: 150万
(3000万円借り入れ、
1.5%の金利を
10年払ったと
仮定して、
住宅ローン減税を活用
したとして概算) - 管理費や修繕等の累積: 460万円
(毎月3万円を10年間と仮定+固定資産税の合計:100万円) - 売却時の諸費用: 150万円
(仲介手数料等) - 税金(主に譲渡所得税):
減価償却を考慮しても
利益が出ず、ゼロと仮定
6の譲渡所得税については、
減価償却を考慮しなければ
ならないので、
要注意であるが、
この話は、回を改めて
したいと思う。
因みに売値から、
1～6のコストを引いて、
プラスになるようであれば、
間違いなく、持ち家がお得！
この場合、タダ、
もしくはお金をもらって、
家に住んでいたこと
になる。
そんな賃貸物件はない
のだから、持ち家の
方が、間違いなく得
であるが、そのような事は、
なかなか無いと思う。
さて、この例では、
引き算の結果は、
-1360万円。
つまり、この家に10年間
住んだコストは、
1360万円であった。
これを10年(120ヶ月)で割ると、
約11.3万円/月。
持ち家と賃貸のコスト比較
これを近隣の同等の
間取りや駅からの距離の
賃貸物件と比較すれば
良いのである。
例えば、上記の持ち家が、
4LDKの駅徒歩15分であった
として、近隣のマンション
(または一軒家)の
同条件の相場が、
上記の例のように
更新費込で14.6万円/月
であったなら、
持ち家のコスト:
11.3万円と比較して、
持ち家の方が得である。
多くの場合、
持ち家の方が得なのでは
ないかと思う。
持ち家の精神的負担は何といっても住宅ローン
持ち家が
特だと分かっても
やはり住宅ローンの債務は、
精神衛生上よろしくない！
また、拙者が
最も払いたくない出費は、
金利と税金である。
(ちゃんと払っていますよ)
金利の出費は
少しでも抑えたいものである。
そこで、
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