【続】古くて新しいテーマ。賃貸と持ち家、どちらが得か？

さて、前回の続編である。
コストを比較すると、
多くの場合、
持ち家の方が得
であろうと前回述べた。
ただしである

リスクをとっているからコスト的には得になる！

持ち家には、
それなりに
リスクが伴う。
まず、
一度買ったら、
賃貸に比べて引越にくい。
買い替えはすごく大変。
将来の売値を
予測するのは難しい。
住宅ローンも、
最近は低金利とはいえ、
それでも借り手にとっては
プレッシャーである。
災害による損壊リスクもある。
分譲マンションでは、
災害による損壊の仕方
によって住民同士の利害
が合わないというような
気の毒な例もある。
修繕費や固定資産税等、
賃貸とは違った維持費
も掛かる。

先の例では、売った値段が
買った値段より
安くてなっても、
まだ、賃貸より得
であると述べた。
それは、上記のような
リスクをとった
からなのである。

逆に言うと、
賃貸より損になる
ような物件だけは
買ってはならない。
損するためにリスク
をとることになるからだ。

先の記事の計算例を参照して、
損になるような物件
だけは避けるべき
である。
将来の売値を予測する
ことは難しいが、
少なくとも、
買おうとしている物件の
近隣の
(間取りや面積等が同等の)
中古物件の相場くらいは
チェックしておくべきである。

キャッシュフローがマイナスでも掛かる譲渡所得税

また、
リスクをとって
家を買ったからには、
売るときはできる
限り高く売りたいものだ。
売った値段が
買った値段と同等、
もしくは高い場合、
譲渡所得税が掛かる。
実はこれが、
バカにならない
(居住年数等によって
変わるが、
例えば
所得税＋住民税合わせて
約20%)。
なんで、売値と買値が同等
でも譲渡所得税が
掛かるのかって？
売値と買値が同じでも、
買値から「減価償却費」
を引いて、
譲渡所得を計上
しなければならないのである。
おおまかに言うと、
売値ー(買値ー原価償却費)
に対して税金が掛かる。
(買った時の登記費用等は、
経費として譲渡所得から
差し引くことができるが。)
そのため、
買値より高く売れた場合、
今度は、
税金(特に譲渡所得税)に
注意が必要である。

拙者の意見まとめ

以上をまとめると、

• 持ち家は、コスト計算上、多くの場合、賃貸より得
• ただし、持ち家を取得するにはリスクが伴う
• 持ち家売却時には、税金に要注意

が拙者の意見である。

また、
家を買おうと思ったら、
その地域の賃貸に
しばらく住み、
上記で挙げた以上の
リスクが潜んでいないか
見極めてから、
家を買うという
多くの人が実践
していることは、
とても合理的だと思う。

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